Rédiger un constat de nuisances olfactives : rôle, procédure et enjeux légaux

Les nuisances olfactives représentent une source fréquente de conflits au sein du voisinage, qu’il s’agisse d’odeurs provenant d’une activité industrielle, d’un élevage, ou encore d’une ventilation défectueuse en copropriété. Ces mauvaises odeurs peuvent affecter significativement la qualité de vie des riverains. Pour faire reconnaître officiellement le trouble et engager sa résolution, le recours à un constat légal établi par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) s’avère souvent indispensable, que ce soit dans le cadre d’un règlement amiable ou pour préparer une action judiciaire.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 3 octobre 2025, mis à jour le 26 novembre 2025

En quoi consiste un constat de nuisances olfactives ?

Un constat de nuisances olfactives est un acte rédigé par un commissaire de justice après s’être déplacé sur les lieux afin de constater formellement la gêne provoquée par les mauvaises odeurs. Ce document constitue une preuve objective devant les juridictions compétentes, notamment en matière de troubles anormaux de voisinage.

L’article 1240 du Code civil prévoit que toute personne subissant un préjudice, tel qu’une nuisance olfactive persistante, peut réclamer réparation auprès de l’auteur du trouble. Toutefois, il demeure essentiel d’apporter une preuve concrète de la nuisance. L’intervention d’un commissaire de justice garantit l’établissement d’un procès-verbal reconnu en justice et difficilement contestable.

Pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour ce type de trouble ?

La valeur probante du constat légal

Le constat de nuisances olfactives dressé par un commissaire de justice possède une force probante importante. Les tribunaux considèrent ce rapport comme une preuve impartiale, issue d’observations directes et objectives. Cette démarche se distingue nettement des simples témoignages de voisins, parfois jugés insuffisants sans appui matériel indépendant.

Dans certains cas, le constat ne concerne pas uniquement les odeurs mais aussi d’autres formes de pollution ou de dégradation environnementale. Il est alors intéressant de noter le rôle d’un constat de dommage environnemental permettant d’attester officiellement l’existence d’un préjudice lié à une nuisance, ce qui complète efficacement les démarches en cas de troubles variés.

Préciser la nature et les circonstances de la nuisance

Le commissaire de justice consigne des éléments essentiels : localisation précise, fréquence des nuisances olfactives, période concernée, description qualitative et quantitative lorsque cela est possible. Par exemple, dans un lotissement de Versailles (78), un constat a permis d’établir que les émanations issues d’une ferme voisine dépassaient l’usage normal du voisinage, constituant ainsi un trouble anormal de jouissance.

Dans d’autres situations, des analyses complémentaires peuvent être jointes au constat, telles que des mesures de concentration de substances odorantes, réalisées par des organismes spécialisés. Le commissaire de justice mentionne alors ces résultats dans son rapport pour renforcer la preuve de nuisance.

Déroulement et contenu d’un constat de nuisances olfactives

Le déroulement du constat suit un protocole strict afin d’en garantir la valeur légale. Tout commence par une prise de rendez-vous avec le commissaire de justice, qui intervient rapidement pour constater la gêne au moment opportun.

Après s’être présenté sur place, il observe les faits, note scrupuleusement ses impressions olfactives et peut recueillir des témoignages. Il précise le contexte : météo, sources potentielles, date, heure, et collecte si possible des éléments matériels comme des photos ou schémas. Plusieurs passages peuvent s’avérer nécessaires pour vérifier la continuité de la nuisance.

• Description des lieux impactés par les mauvaises odeurs
• Période et rythme des nuisances olfactives
• Identification éventuelle de la source : activités agricoles, industrielles, restauration…
• Témoignages éventuels recueillis sur place
• Photos, croquis, relevés complémentaires pour étayer le constat

Chaque élément du procès-verbal vise à apporter une preuve de nuisance solide, utile tant auprès du syndic, de la mairie, du propriétaire, de la police ou gendarmerie, que devant le tribunal en cas de plainte.

Cas pratiques et exemples concrets de constats olfactifs

Voici quelques exemples concrets illustrant le recours au constat de nuisances olfactives dans diverses situations locales :

À Paris 14^e, une habitante subissait chaque soir des remontées d’odeurs de cuisson venant d’un restaurant situé au rez-de-chaussée de son immeuble ancien. Sur demande, le commissaire de justice a procédé à trois passages répartis sur quinze jours, constatant à chaque fois la présence continue de mauvaises odeurs jusque dans les parties communes et l’appartement. Grâce à ce constat légal, la locataire a obtenu un règlement amiable via le bailleur, obligeant le restaurateur à modifier son système de ventilation.

Dans une commune proche de Montigny-le-Bretonneux (78), plusieurs riverains ont signalé des odeurs persistantes liées à des travaux agricoles saisonniers. Après l’échec d’une médiation, ils ont sollicité un constat de nuisances olfactives. Le rapport détaillé, enrichi de mesures atmosphériques, a servi de base à la discussion avec la mairie et permis l’adoption d’un arrêté municipal limitant les périodes d’épandage.

À Saint-Maur-des-Fossés (94), un syndic de copropriété a mandaté un officier ministériel pour documenter les mauvaises odeurs provenant d’une boulangerie dont le système d’extraction était défaillant. Le constat a facilité l’intervention rapide des autorités sanitaires.

Enfin, à Levallois-Perret (92), un commerce alimentaire a été mis en demeure suite à un constat officiel attestant de nuisances répétées affectant les appartements situés au-dessus.

Vous pouvez engager LSL Commissaires de Justice à Rambouillet ou à Paris pour vos constats olfactifs

Coordonnées et accès pratique

LSL Commissaires de Justice propose ses services depuis deux implantations : à Rambouillet (92 Rue d'Angiviller, 78120) et à Paris 14^e. Joignable au +33 1 61 08 61 00, l’étude vous accueille sur rendez-vous, du lundi au vendredi, de 9h à 12h et de 14h à 17h. Cette disponibilité permet une intervention rapide, essentielle pour capter la réalité des nuisances olfactives au bon moment.

Proche des problématiques de voisinage ou d’activités professionnelles dans les Yvelines, la région parisienne ou l’ensemble de l’Île-de-France, l’équipe réalise régulièrement des constats pour établir la preuve de nuisance là où elle survient.

Expertise et services spécifiques

Au-delà du simple constat, LSL Commissaires de Justice accompagne particuliers et entreprises dans toutes les démarches procédurales : signification d’actes, notification de décisions judiciaires, conseil juridique pour la résolution amiable des litiges. La compétence nationale de l’étude permet d’intervenir pour tout type de constat, y compris en situation d’urgence ou d’abandon de domicile.

Des interventions récentes à Levallois-Perret (92) et Saint-Germain-en-Laye (78) témoignent de cette expertise, pour prouver la matérialité de nuisances olfactives persistantes aussi bien dans l’habitat collectif qu’auprès de commerces ou établissements recevant du public.

• Constatation sur site sous 48 heures fréquemment possible
• Procédures adaptées pour copropriétés, locaux professionnels, espaces communs
• Accompagnement lors des discussions en mairie, en médiation ou devant le tribunal

Questions fréquentes sur le constat de nuisances olfactives