Comprendre le constat de vétusté pour un bien immobilier : obligations, enjeux et méthodologie

Le constat de vétusté joue un rôle central dans la gestion des locations immobilières. Ce document légal permet d’évaluer l’usure naturelle d’un logement due à son usage prolongé et à l’ancienneté du bien, en différenciant ce qui relève strictement du manque d’entretien. Pour locataires comme propriétaires, ce constat constitue une preuve essentielle lors de l’état des lieux, conditionnant les responsabilités de chacun en matière de réparations ou de retenues sur le dépôt de garantie.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 7 octobre 2025, mis à jour le 30 novembre 2025

Qu’est-ce que la vétusté dans le cadre d’un bien immobilier ?

En droit immobilier, la vétusté désigne l’altération normale d’un logement ou d’un local résultant du temps et d’une utilisation courante. Elle englobe l'usure naturelle des matériaux et équipements présents dans l'habitation, distinguant ainsi l'effet du vieillissement classique des dégradations imputables à un défaut d’entretien.

L'article 1754 du Code civil précise que certaines réparations incombent au propriétaire sauf si elles sont dues à la faute du locataire. Ainsi, un constat de vétusté permet de déterminer  la frontière entre usure normale et dégradation volontaire, protégeant les parties en cas de contestation.

Quelles différences entre état des lieux et constat de vétusté ?

L’état des lieux : photo instantanée du logement

L’état des lieux compare l'état initial du logement à celui du départ. Il liste précisément l’état des revêtements, menuiseries, appareils et installations, permettant de constater toute évolution. Réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire, il sert de base à toute discussion relative à d'éventuels dommages.

Cependant, l’état des lieux ne suffit pas à lui seul pour établir ce qui découle de l’usure naturelle. Les éléments altérés par le temps nécessitent une analyse plus poussée via un constat de vétusté.

Le constat de vétusté : outil de pondération

Le constat de vétusté vient affiner l’analyse faite lors de l’état des lieux. Il applique des critères objectifs – issus notamment de la grille de vétusté – permettant de chiffrer un taux de vétusté par élément, selon leur durée de vie théorique et l’entretien du bien.

Par exemple, lors de la restitution d’un appartement à Sèvres (92), un commissaire de justice a pu éviter un litige concernant le remplacement intégral d’une moquette, estimant qu’elle avait dépassé sa durée de vie habituelle selon la grille de vétusté appliquée localement.

Dans un autre cas à Montreuil (93), un propriétaire a sollicité un constat pour différencier les traces d’usure sur les murs liées à l’ancienneté du bien, évitant ainsi une facturation injustifiée au locataire sortant.

Quels sont les critères d’un bon constat de vétusté ?

L’application d’une grille de vétusté réglementaire

La loi ALUR incite fortement à l’adoption d’une grille de vétusté définie par accord collectif ou, à défaut, à choisir une référence objective. Cette grille prévoit pour chaque équipement la durée moyenne de vie et le mode de calcul de la vétusté. Par exemple, la peinture aura une durée théorique de huit ans, tandis que les équipements sanitaires bénéficieront souvent d’une longévité supérieure.

Une bonne application repose sur des données précises. À Rambouillet (78), certains bailleurs sociaux utilisent la même grille que celle recommandée par l’arrêté du 6 avril 2016 pour garantir transparence et équité auprès de leurs locataires. Cela favorise la clarté lors des états des lieux et des éventuelles discussions sur le calcul de la vétusté.

La prise en compte de l’entretien du bien et des réparations locatives

Un constat de vétusté nuancé intègre également l’état d’entretien régulier du bien immobilier. Une machine à laver bien entretenue peut dépasser sa durée de vie conventionnelle, tandis qu’une négligence accélère l’usure. La jurisprudence considère ces aspects pour statuer sur l’imputation des coûts de réparation.

Dans tous les cas où la frontière entre usure normale et absence de maintenance est difficile à tracer, l'intérêt de réaliser un constat objectif concernant le défaut d'entretien devient essentiel afin de sécuriser juridiquement les discussions entre propriétaire et locataire.

À titre d’exemple, lors d’un contentieux à Paris 20ème, le commissaire de justice de notre étude a établi que la détérioration rapide de stores électriques résultait d’un défaut d’entretien, excluant leur prise en charge par la vétusté. De même, à Argenteuil (95), le remplacement anticipé d’un chauffe-eau a été attribué à une absence de maintenance régulière.

Comment se déroule concrètement la réalisation d’un constat de vétusté ?

Le processus débute souvent suite à une demande conjointe ou un différend entre parties. Le professionnel se rend sur place, observe chaque pièce et contrôle l’état effectif des matériaux et équipements principaux. Les remarques s’appuient systématiquement sur la grille de vétusté choisie. Des photos datées viennent illustrer les constats pour assurer la fiabilité du rapport.

Dans les Hauts-de-Seine, un copropriétaire a sollicité un commissaire de justice pour un appartement situé à Boulogne-Billancourt. Grâce à cette démarche, une distinction claire a été faite entre ancienne humidité murale structurelle (relevant de l’ancienneté du bien) et récent dégât des eaux couvert par une assurance habitation. À Saint-Maur-des-Fossés (94), la réalisation d’un constat a permis de trancher entre usure normale du parquet et dommage accidentel après un sinistre.

Tableau comparatif des durées de vie usuelles de quelques équipements

Équipement	Durée de vie indicative (années)	Taux de vétusté annuel moyen (%)
Peinture murale	8	12,5 %
Revêtement de sol PVC	10	10 %
Chauffe-eau électrique	12	8,33 %
Sanitaire (baignoire, lavabo)	15	6,66 %

Ce tableau illustre la manière dont la grille de vétusté permet d’objectiver le calcul de la vétusté au moment de la restitution d’un logement ou à l’occasion d’un sinistre pris en charge par une assurance habitation.

Il aide tant le propriétaire que le locataire à anticiper les répartitions de responsabilité et à éviter des contestations inefficaces devant le juge, conformément aux meilleures pratiques professionnelles.

Vous pouvez faire appel à LSL Commissaires de Justice à Rambouillet pour vos constats de vétusté

Présentation des services et expertise

Basés au 92 rue d’Angiviller à Rambouillet, LSL Commissaires de Justice intervient sur l’ensemble de l’Île-de-France pour tout constat de vétusté, état des lieux, affichage règlementaire ou conseil juridique relatif à l’immobilier. L’équipe est composée d’Henri-Antoine Le Honsec, Rémi Simhon et Bruno Almouzni, tous compétents pour dresser des constats précis et exploitables juridiquement.

Le cabinet accompagne bailleurs privés, particuliers et syndics pour évaluer l’usure naturelle d’un logement, déterminer le taux de vétusté applicable, et apporter un éclairage conforme aux normes actuelles. La prise de rendez-vous s’effectue par téléphone au +33161086100 du lundi au vendredi.

• Signification d’actes judiciaires et extrajudiciaires
• Gestion de contentieux locatifs
• Constats sur chantier, internet, abandon de domicile…

Exemples d’interventions et disponibilité locale

LSL Commissaires de Justice propose ses services aussi bien à Rambouillet qu’à Paris 14ème arrondissement et se déplace fréquemment dans le Val-d’Oise ou l’Essonne, répondant rapidement aux demandes urgentes liées à un état des lieux ou à un vice concernant l’ancienneté du bien.

Récemment, deux copropriétaires d’Évry (91) ont mandaté le cabinet pour constater la vétusté des parties communes suite à des désaccords sur le montant des travaux à engager. Grâce à la méthodologie rigoureuse de LSL, un compromis a pu être trouvé en tenant compte du calcul de vétusté préconisé.

• Horaires d’ouverture : lundi-vendredi 9h-12h et 14h-17h
• Disponibilité sur rendez-vous et intervention en urgence si besoin

Questions fréquentes autour du constat de vétusté dans l’immobilier