Constat d’annexion des parties communes : enjeux et procédure en copropriété

L’annexion des parties communes constitue une problématique fréquente dans les immeubles en copropriété, tant à Paris qu’en région parisienne. Que cette annexion soit le fait d’une appropriation illicite ou d’une erreur, elle exige une réaction encadrée par la loi. Le constat établi par un commissaire de justice s’impose alors comme un outil fondamental pour toute démarche de contestation de l’annexion, de régularisation ou d’organisation d’un transfert de propriété conforme au règlement de copropriété.

Publié le 9 août 2025, mis à jour le 1 novembre 2025

Comprendre l’annexion des parties communes en copropriété

L’annexion des parties communes désigne l’appropriation, volontaire ou non, par un copropriétaire ou un occupant, d’un espace appartenant à l’ensemble des copropriétaires. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 (legifrance.gouv.fr) rappelle que toutes les parties non attribuées explicitement à un lot privatif restent collectives. Cette règle vise à préserver l’équilibre entre les droits individuels et collectifs au sein de la copropriété.

Les formes d’annexion sont variées : il peut s’agir de la fermeture d’un palier pour agrandir un appartement, de la privatisation d’un couloir commun, de l’appropriation d’un jardin partagé ou encore de la réunion de deux caves en empiétant sur les espaces communs. Par exemple, dans le 15^e arrondissement de Paris, un copropriétaire a intégré une partie du palier à son logement sans autorisation, déclenchant une vive opposition du syndicat des copropriétaires.

Quelles conséquences juridiques en cas d’annexion ?

Toute appropriation illicite d’une partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale, expose son auteur à des sanctions juridiques. Un tel acte porte atteinte à la jouissance collective et peut être contesté en justice par le syndicat ou tout copropriétaire concerné.

Dans ces situations, il est essentiel de faire appel à des spécialistes capables de garantir la rédaction et la signification d’actes judiciaires ou extra-judiciaires dans des délais très courts. Ainsi, pour protéger efficacement les intérêts de la collectivité, il est recommandé de contacter une étude de commissaires de justice spécialisée dans la signification d'actes liés à la copropriété. L’action judiciaire vise alors la remise en état d’origine et la réintégration de la partie commune. Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (legifrance.gouv.fr), le délai de prescription pour agir contre une annexion est de dix ans, ce qui correspond à la notion d’usucapion ou prescription acquisitive. Passé ce délai, il devient difficile de faire valoir les droits collectifs, sauf à démontrer une mauvaise foi manifeste ou une dissimulation.

Impacts pratiques sur la gestion de la copropriété

Toute modification du règlement de copropriété ou transfert de propriété doit être validée par l’assemblée générale à la majorité requise. La régularisation d’une annexion permet d’éviter des contentieux futurs et d’assurer la transparence entre copropriétaires.

À titre d’exemple, dans une résidence à Boulogne-Billancourt (92), la transformation d’un local technique commun en buanderie privative a été contestée. Un constat établi par un commissaire de justice a permis d’identifier précisément les travaux réalisés et a conduit à une résolution du litige lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Prescription acquisitive et risque de perte définitive

Si l’empiètement reste incontesté pendant dix ans, la prescription acquisitive (usucapion) peut jouer au profit du copropriétaire indélicat. C’est le cas dans une copropriété d’Argenteuil (95), où un espace vert collectif a été annexé et clôturé depuis plus d’une décennie sans réaction du syndicat, rendant toute contestation désormais complexe.

Il est donc primordial de réagir rapidement face à toute tentative d’annexion et de réunir les preuves nécessaires (constatation officielle, témoignages, photographies). Un commissaire de justice intervient alors pour matérialiser ces éléments et préserver les droits de la collectivité.

Le rôle déterminant du constat par un commissaire de justice

Le constat réalisé par un commissaire de justice constitue la première étape pour sécuriser toute procédure amiable ou judiciaire liée à l’annexion des parties communes. Ce professionnel consigne avec précision l’état des lieux, la nature exacte de l’appropriation et son impact sur la copropriété.

Le procès-verbal ainsi établi a une valeur probante reconnue devant les tribunaux. Il sert également de support lors des discussions avec le syndic ou lors de l’assemblée générale pour exiger la régularisation de l’annexion ou organiser un vote relatif au transfert de propriété.

• Photographies géolocalisées et datées des lieux concernés
• Description circonstanciée de la nature de l’annexion
• Relevé des signes de privatisation (clôtures, cadenas, modifications)
• Référence précise aux lots concernés et au règlement de copropriété

Par exemple, à Saint-Mandé (94), un constat a permis de trancher un différend concernant la réunion illégale de deux caves. Grâce à la précision du procès-verbal, un accord amiable a été trouvé avant toute procédure judiciaire, illustrant l’efficacité de cette démarche préventive.

Le commissaire de justice accompagne ainsi chaque copropriété dans la prévention et la gestion des contestations, veillant au respect du cadre légal et à la protection des droits collectifs.

Faire appel à un cabinet spécialisé comme LSL Commissaires de justice pour vos constats à Paris

La gestion des problématiques liées aux parties communes exige rigueur, impartialité et parfaite maîtrise de la procédure. LSL Commissaires de justice à Paris met son expertise au service des copropriétés pour réaliser des constats, accompagner les démarches administratives ou judiciaires et garantir la défense des intérêts collectifs.

Installé au 30 Rue Delambre dans le 14^e arrondissement, le cabinet intervient sur rendez-vous du lundi au vendredi, couvrant Paris et la cour d’appel de Versailles, soit de nombreuses villes des départements voisins.
Numéro de contact : +33 1 61 08 61 00.

Une équipe expérimentée à votre service sur Paris et Île-de-France

Les commissaires de justice de LSL disposent d’une solide expérience tant pour la récupération de parties communes annexées que pour la signification de jugements ou la préparation de dossiers en vue d’actions judiciaires. Leurs interventions permettent notamment :

• De constituer un dossier solide en cas de litige interne
• D’accompagner la régularisation lors d’une demande auprès de l’assemblée générale
• De prévenir la prescription acquisitive grâce à des constats réguliers

À Courbevoie (92), plusieurs constats réalisés ont permis à des conseils syndicaux d’interrompre des tentatives d’annexion avant que la prescription ne rende toute action impossible. Le cabinet maintient une documentation rigoureuse pour garantir la conformité et l’utilité juridique de chaque constat.

Domaines de compétence et accès aux prestations

Au-delà de la question des parties communes, LSL Commissaires de justice intervient sur divers types de constats : affichage légal, états des lieux, constats de destruction, grèves ou malfaçons, y compris via internet. Sa compétence nationale assure disponibilité et proximité pour chaque intervention.

Pour toute prise de rendez-vous ou demande spécifique, il suffit de consulter la page contact du site officiel du cabinet. L’équipe accueille particuliers, syndics professionnels et membres du conseil syndical pour un accompagnement personnalisé et adapté à chaque situation, quelle que soit sa complexité.

Questions fréquentes sur les constats d’annexion de parties communes