Pourquoi réaliser un constat des parties communes de copropriété avant travaux ?

Le constat avant travaux dans les parties communes d’une copropriété joue un rôle fondamental pour la prévention des litiges et l’établissement d’une description précise de l’état initial des lieux. Toute opération impliquant des rénovations, interventions structurelles ou aménagements conséquents peut générer des désordres dont la responsabilité doit être clairement identifiée. Recourir à un huissier de justice permet ainsi d’anticiper sereinement la gestion de ces situations, aussi bien pour la tranquillité des copropriétaires que celle du voisinage impacté par les travaux.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 14 septembre 2025, mis à jour le 28 novembre 2025

Démarches et enjeux du constat avant travaux en copropriété

Avant d’engager des travaux en copropriété, le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice constitue une sûreté juridique précieuse. Ce document détaille l’état des lieux avec précision, permettant ensuite d’établir des comparaisons objectives si des détériorations apparaissent pendant ou après les travaux. Pour garantir vos droits et prévenir toute source potentielle de conflit lors de chantiers, il est également utile de s’informer sur les démarches liées au constat d'empiètement afin de sécuriser les limites de propriété.

De nombreux syndics intègrent cette procédure dans leur règlement intérieur. Son application devient indispensable lorsque les interventions concernent la structure même de l’immeuble ou risquent d’affecter la jouissance des parties communes par tous les occupants.

Quels sont les risques sans état des lieux préalable ?

L’absence de constat des parties communes expose le maître d’ouvrage ou l’entreprise à un risque sérieux de contentieux. Par exemple, à Boulogne-Billancourt, lors de la rénovation complète des canalisations, des fissures sont apparues sur plusieurs murs de la cage d’escalier. Faute de preuve préalable, il a été difficile de démontrer l’état antérieur, compliquant la répartition des frais de réparation.

À Paris 14ème, une copropriété qui n’avait pas fait établir de procès-verbal de constat avant la pose d’un ascenseur s’est retrouvée confrontée à des contestations entre copropriétaires au sujet de dommages ultérieurs. Ces exemples illustrent concrètement l’intérêt d’une démarche anticipée et rigoureuse.

Comment s’effectue la description précise de l’état ?

L’huissier de justice procède à une inspection minutieuse. Sa mission consiste à observer, photographier et consigner dans son procès-verbal de constat chaque détail susceptible d’être affecté par les travaux : fissures, traces d’humidité, dégradations existantes, revêtements et éléments décoratifs. Sa neutralité garantit la valeur probante de ce document devant toute administration ou juridiction.

L’intervention comprend également le repérage des installations collectives (chaufferie, compteurs, espaces techniques), souvent essentiels à protéger. Cette approche systématique renforce la prévention des litiges entre propriétaires et prestataires.

L’autorité de l’huissier de justice dans la protection des droits

Faire appel à un huissier de justice offre de nombreux avantages aux parties prenantes d’une copropriété. Doté d’une délégation de service public, il agit sur tout le territoire national et confère force probante à ses actes.

Selon l’article 1 de l’ordonnance du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, l’huissier bénéficie d’une compétence nationale pour la réalisation des constats. Ainsi, chacun peut solliciter ses services quelle que soit la localisation de la copropriété.

Quelles informations figurent dans le procès-verbal de constat ?

Le procès-verbal de constat recense toutes les observations faites lors de l’inspection des parties communes. On y retrouve généralement :

• Date et heure du constat
• Adresse exacte de la copropriété
• Liste détaillée des locaux inspectés (escaliers, halls, couloirs, caves…)
• Photographies légendées
• Description de tous les désordres ou spécificités notés

Ce rapport technique sert de référence pour identifier toute modification apportée par les travaux postérieurs. En cas de contestation, il permettra d’apprécier objectivement les responsabilités engagées.

Qui prend en charge la demande de constat ?

La demande émane habituellement du syndic de copropriété ou du bailleur selon l’origine des travaux. À Courbevoie, lors de la création de parkings souterrains, c’est le syndic qui avait mandaté l’huissier afin de préserver les intérêts des résidents face au promoteur immobilier chargé du chantier.

Cependant, les copropriétaires individuels peuvent eux aussi solliciter un tel constat, notamment lorsqu’ils redoutent un préjudice ou souhaitent garantir leurs droits dans un environnement partagé.

La prévention des litiges et la gestion de la responsabilité

Le constat avant travaux définit précisément la responsabilité des travaux. Il évite l’apparition de différends entre copropriétaires, voisins et entreprises, et protège les équipements collectifs contre les contestations infondées.

En Seine-Saint-Denis, lors d’une rénovation thermique dans une copropriété récente, la communication transparente instaurée par le procès-verbal de constat a permis une gestion apaisée : la description détaillée du patrimoine commun a facilité la discussion dès qu’un doute est apparu à la reprise des équipes sur site.

Quelle portée face au voisinage impacté ?

Lorsque des riverains extérieurs ou propriétaires voisins subissent des nuisances durant les travaux, ils auront du mal à contester l’exactitude de la situation initiale si elle figure officiellement dans un document authentique établi par l’huissier. Cela protège efficacement la copropriété contre des accusations injustifiées.

Dans le Val-d’Oise, plusieurs immeubles mitoyens ont pu régler à l’amiable des désaccords concernant des dégâts liés à la construction d’une surélévation, grâce à la précision des états des lieux préalablement dressés.

Quand faut-il renouveler le constat ?

Si les travaux durent longtemps ou connaissent des modifications majeures, un nouveau constat partiel ou global peut être conseillé. Une actualisation régulière du procès-verbal rassure l’ensemble des personnes concernées.

Voici quelques motifs fréquents de renouvellement du constat :

Date	Motif de renouvellement	Section commune inspectée
Mars 2023	Modification majeure du projet	Local technique
Novembre 2023	Sous-traitance nouvel intervenant	Sous-sol et parking
Février 2024	Signalement incident par propriétaire	Porte d’entrée principale

Faire appel à LSL Commissaires de Justice à Rambouillet ou Paris pour vos constats

Confier la mission de constat des parties communes à un cabinet reconnu assure fiabilité et rapidité. À Rambouillet et Paris 14ème, LSL Commissaires de Justice se distingue par sa disponibilité et sa compétence sur toute l’Ile-de-France.

Composée de Henri-Antoine Le Honsec, Rémi Simhon et Bruno Almouzni, l’équipe propose un accompagnement rigoureux tant pour les états des lieux classiques que pour les situations complexes où la prévention des litiges requiert une vigilance accrue.

Services proposés et expertise

LSL Commissaires de Justice à Rambouillet intervient dans un large éventail de missions : signification d’actes, recouvrement amiable et judiciaire, ventes aux enchères, conseil juridique spécialisé, mais aussi tout type de constats relatifs aux parties communes avant travaux.

Leur expérience reconnue profite aux particuliers comme aux professionnels, quel que soit le contexte : rénovation énergétique, mise aux normes, destruction de marchandises ou gestion de litiges de voisinage impacté. La compétence territoriale du cabinet couvre l’ensemble du territoire francilien.

• Rendez-vous rapides et adaptés
• Procès-verbaux détaillés et circonstanciés
• Conseil personnalisé pour la gestion des responsabilités
• Disponibilité du lundi au vendredi sur rendez-vous

Coordonnées et accessibilité

Situé au 92 rue d’Angiviller à Rambouillet (78120), le cabinet reçoit sur rendez-vous, du lundi au vendredi, de 9h à 12h puis de 14h à 17h. La proximité avec la cour d’appel de Versailles facilite le suivi des dossiers pour les habitants des Yvelines, de l’Essonne ou de l’Eure-et-Loir.

Pour joindre l’étude, contactez le +33 1 61 08 61 00. Les prestations couvrent toute la région Ile-de-France, aussi bien pour les syndics que pour les copropriétés et particuliers souhaitant des constats fiables avant d’entamer des travaux en parties communes.

Questions fréquentes sur le constat avant travaux des parties communes de copropriété