Le constat d’empiètement : sécuriser les limites de propriété en toute légalité

L’empiètement de propriété constitue une source fréquente de litiges entre voisins, qu’il s’agisse de l’extension d’une clôture, de la construction d’un ouvrage ou même d’un arbre dont les branches dépassent sur la parcelle voisine. Face à ce type de situation, le recours à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour établir un constat d’empiètement est souvent indispensable. Ce document conditionne la réussite des démarches amiables ou judiciaires visant à faire respecter les limites de propriété. Découvrez le rôle du constat, les étapes essentielles et les enjeux juridiques liés à la protection de votre terrain.

Publié le 23 septembre 2025, mis à jour le 8 novembre 2025

Quand parler d’empiètement de propriété ?

On parle d'empiètement de propriété lorsqu’un propriétaire occupe, même partiellement, la parcelle d’un voisin sans droit ni autorisation valable. Cela peut concerner divers ouvrages : murs, abris de jardin, extensions, plantations ou plateformes extérieures. L’empiètement peut être volontaire ou résulter d’une erreur de bornage.

Les exemples sont nombreux en région parisienne. À Paris 14^e, une copropriété a récemment découvert que le mur d’un local technique avait été construit plusieurs centimètres au-delà de sa limite cadastrale, empiétant ainsi sur la cour mitoyenne. À Saint-Maur-des-Fossés (94), c’est un arbre planté trop près de la clôture qui a provoqué un conflit, ses racines ayant franchi la séparation des terrains. Ces situations exigent une réaction rapide afin de préserver vos droits et limiter l’aggravation du différend.

Constat de commissaire de justice : un outil précieux pour prouver l’empiètement

Le constat d’huissier – aujourd’hui appelé constat de commissaire de justice – s’avère indispensable pour apporter la preuve d’un empiètement devant les tribunaux. Cette démarche officielle permet de consigner l’état des lieux : mesures précises, description de l’ouvrage litigieux et localisation par rapport aux limites de propriété.

La mission du commissaire de justice comprend généralement une vérification cadastrale, le contrôle du bornage existant et la collecte de tout élément concret attestant de l’atteinte à votre propriété. D'ailleurs, il convient de rappeler que ce droit s'applique aux biens de toute nature et exclut tout empiètement sur la propriété voisine, sous peine de sanctions civiles. La valeur probante du constat est élevée : il fait foi jusqu’à preuve du contraire selon l’article 1 du décret n° 2019-771 relatif à la profession. Par exemple, à Rambouillet (78), un propriétaire a fait constater par un commissaire de justice que la nouvelle terrasse de son voisin débordait de 40 cm sur son terrain, bloquant l’accès à un passage commun. Le constat a permis d’engager une discussion avec succès.

Exemples concrets de constats dans la région

À Boulogne-Billancourt (92), un particulier a sollicité un commissaire de justice pour constater que la base d’un cabanon installé par son voisin empiétait de 20 cm sur son terrain, comme relevé sur le plan cadastral. Grâce au constat, un accord à l’amiable a pu être trouvé rapidement, évitant le recours à un avocat ou à une procédure judiciaire longue.

Dans une affaire survenue à Sarcelles (95), le constat portait sur la pose d’une clôture avancée de 50 cm, modifiant la limite réelle. Les deux voisins ont alors mandaté un géomètre-expert puis validé ensemble, sur la base du constat et du plan, la remise en conformité des limites séparatives.

Pourquoi privilégier un recueil de preuves officiel ?

Un simple relevé photographique personnel ne possède pas la même force juridique qu’un procès-verbal établi par un officier public. En cas de contestation, seul un constat précis écarte tout soupçon de manipulation ou d’imprécision, notamment lorsque l’empiètement est minime mais aux conséquences importantes (vente, succession, litige récurrent).

L’intervention d’un professionnel garantit également l’objectivité et le respect de la procédure, rendant la tentative de règlement amiable plus crédible face à un voisin réticent. Ainsi, un constat dressé à Massy (91) concernant une extension de véranda a permis d’obtenir un compromis rapide, le voisin reconnaissant l’erreur grâce à la clarté du rapport officiel.

Quelles démarches avant et après le constat ?

Avant toute intervention, il est primordial de vérifier le titre de propriété et de mandater un géomètre-expert pour effectuer un bornage si la limite n’est pas clairement matérialisée. Se fier uniquement au cadastre comporte des risques, car ses indications ne sont ni toujours précises ni opposables juridiquement.

Après le constat d’empiètement, plusieurs solutions existent. Un dialogue constructif avec le voisin, facilité par la production de preuves tangibles, peut suffire à résoudre le litige. Si la médiation échoue, il faudra saisir le tribunal judiciaire, assisté éventuellement d’un avocat, pour demander la démolition de l’ouvrage empiétant ou l’allocation de dommages-intérêts conformément à l’article 545 du Code civil.

• Vérification de la limite par un géomètre-expert
• Recours à un commissaire de justice pour établir la preuve d’empiètement
• Tenter un accord à l’amiable en produisant le constat
• Saisir le tribunal judiciaire si aucune solution amiable n’est trouvée

Sanctions civiles et possibilité de démolition de l’ouvrage

La sanction principale en cas d’empiètement demeure la remise en état des lieux, soit la démolition ou le déplacement de la partie de l’édifice ou de la plantation concernée. L’article 545 du Code civil prohibe toute appropriation sans juste motif et expose l’auteur de l’empiètement à la démolition, même involontaire.

En pratique, les juridictions parisiennes et de la petite couronne ordonnent fréquemment la remise en état, assortie d’une indemnité compensatrice selon le préjudice subi. Par exemple, à Montreuil (93), le juge a récemment exigé la destruction d’une annexe bâtie sur le terrain voisin, confirmant la rigueur de la jurisprudence à l’égard des constructions non autorisées sur fonds d’autrui.

Type de sanction	Description	Base juridique
Remise en état	Démolition ou déplacement de l’ouvrage litigieux	Article 545 Code civil
Indemnités financières	Réparation du préjudice moral et matériel	Jurisprudence constante
Condamnation aux frais	Paiement des frais de procédure et de constat	Code de procédure civile

Choisir une démarche spécialisée à Paris : LSL Commissaires de justice

Pour obtenir la preuve d’empiètement en vue d’une procédure ou pour engager un dialogue constructif avec votre voisin, il est conseillé de faire appel à un professionnel reconnu tel que LSL Commissaires de justice à Paris, situé au 30 rue Delambre dans le 14^e arrondissement. Dotés d’une solide expérience, ils interviennent aussi bien à Rambouillet qu’à Argenteuil (95) et dans tout le ressort de la Cour d’appel de Paris ou Versailles, garantissant la réalisation de constats précis et incontestables.

Expertise, zones d’intervention et services spécialisés

Les commissaires de justice LSL disposent d’une expertise reconnue pour tous types de constats : affichage, état des lieux, chantier ou bornage litigieux. Leur compétence nationale leur permet d’intervenir rapidement à Paris comme en petite couronne, y compris dans les Hauts-de-Seine (92) ou le Val-de-Marne (94), où la densité urbaine multiplie les risques d’empiètements.

Voici quelques services proposés par LSL Commissaires de justice, adaptés aux problématiques foncières et immobilières :

• Vérification cadastrale et relevés sur plan
• Rapports détaillés illustrés de photos
• Accompagnement dans la médiation et suivi du dossier contentieux
• Disponibilité du lundi au vendredi sur rendez-vous

Contact et accès à l’étude parisienne

LSL Commissaires de justice accueille ses clients à Paris 14^e, au 30 rue Delambre, facilement accessible en transports en commun. Pour réserver un rendez-vous, contactez le standard au +33 1 61 08 61 00. Les interventions sur site – à Paris ou en Île-de-France – sont organisées rapidement dès la prise de contact et le cabinet adapte ses horaires selon l’urgence de chaque situation.

Lors d’une affaire récente à Antony (92), l’équipe LSL a coordonné l’intervention d’un géomètre partenaire puis dressé un constat complet permettant au propriétaire lésé d’engager efficacement une médiation avec son voisin. Cette proximité locale reste un atout décisif pour agir rapidement lorsque l’empiètement exige réactivité et rigueur.

Questions fréquentes sur le constat d’empiètement