Constat de troubles de voisinage : comment agir efficacement face aux nuisances

Les troubles de voisinage portent atteinte à la tranquillité, au droit de propriété et à la qualité de vie quotidienne, tant pour les particuliers que pour les professionnels. Lorsqu’un conflit persiste ou prend une ampleur significative, faire dresser un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) représente souvent la démarche la plus sûre pour défendre ses droits. Découvrons comment le procès-verbal de constat appuie le règlement des conflits de voisinage et quelles sont les étapes essentielles pour obtenir la cessation des troubles.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 27 septembre 2025, mis à jour le 29 novembre 2025

Quels sont les principaux troubles de voisinage rencontrés ?

Le spectre des troubles de voisinage est large. Selon l’article 544 du Code civil, chaque propriétaire dispose du droit d’user librement de son bien, tant que cela ne cause pas de dommage aux voisins. Cette limite pose le cadre général de la gestion des litiges entre riverains. Un trouble anormal doit être caractérisé pour que le juge puisse ordonner la cessation du fait litigieux.

Parmi les cas récurrents figurent les nuisances sonores. Par exemple, dans le 14^e arrondissement de Paris, un habitant a demandé un constat afin de prouver le volume excessif d'une télévision allumée toute la nuit. À Saint-Germain-en-Laye (78), une entreprise a sollicité un constat de commissaire de justice pour documenter le bruit anormal émanant d’un bar voisin après 22 heures. À Boulogne-Billancourt (92), ce sont des odeurs persistantes de cuisson qui ont conduit plusieurs copropriétaires à agir. Dans chacun de ces exemples, seuls des faits justifiés par des preuves incontestables permettent d’engager concrètement une action en justice.

Quels types de nuisances constituent un trouble de voisinage ?

Il existe plusieurs catégories de nuisances fréquemment évoquées dans les constats de commissaire de justice :

• Nuisances sonores : bruits excessifs, travaux, fêtes nocturnes.
• Nuisances olfactives : fumées, odeurs persistantes issues d’une activité professionnelle ou domestique.
• Nuisances visuelles : installation gênante sur une terrasse, dépôt massif de matériaux à proximité immédiate, propriété mal entretenue impactant l’esthétique du quartier.

Chaque situation nécessite une appréciation précise de la gêne occasionnée, tenant compte des circonstances locales – milieu urbain ou rural, horaires, durée et répétitivité de la nuisance. À Palaiseau (91), par exemple, un immeuble a été l’objet de constats répétés pour des dépôts sauvages récurrents devant l’entrée principale, illustrant la diversité des troubles susceptibles d’être constatés.

Comment prouver l’existence d’un préjudice dû aux troubles de voisinage ?

Sans preuve solide, toute plainte risque d’être rejetée. Un témoignage, même sincère, reste fragile comparé à un procès-verbal de constat dressé par un officier ministériel. La loi accorde une force probante particulière au constat de commissaire de justice, régie par l’article 1^er de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice.

Récemment, à Issy-les-Moulineaux (92), un particulier victime de fuites d’eau répétées provenant de l’appartement supérieur a fait appel à un commissaire de justice pour constater non seulement les dégâts mais aussi l’impact sur sa jouissance des lieux. Ce rapport circonstancié s’est révélé décisif lors de l’audience devant le tribunal judiciaire. Autre exemple, à Versailles (78), des riverains ont obtenu la réparation de leur préjudice grâce à plusieurs constats prouvant la persistance de nuisances olfactives dues à des brûlages de déchets verts. Il est également important de noter que le recours à un professionnel peut entraîner des frais variables selon la nature de l'intervention ; pour mieux comprendre ce sujet, il est conseillé de se renseigner précisément sur le coût d’un constat d’huissier et son fonctionnement.

Quel est le rôle du constat d’huissier / commissaire de justice en matière de troubles de voisinage ?

Le recours à un commissaire de justice permet de garantir la réalité des faits, leur matérialité et leur récurrence. Son intervention objective vient formaliser des éléments susceptibles de fonder une action amiable ou judiciaire contre l’auteur du trouble.

De nombreux tribunaux reconnaissent la valeur du procès-verbal de constat, jugé impartial, objectif et difficilement contestable. Les justiciables peuvent présenter ce document à leurs adversaires afin d’obtenir la cessation volontaire des troubles. Sinon, il sera versé au dossier lors d’une demande en dommages-intérêts.

Comment se déroule l’intervention du commissaire de justice ?

La mission débute par une prise de rendez-vous avec le professionnel compétent territorialement. À Rambouillet (78), par exemple, un syndic de copropriété a mandaté un commissaire de justice à la suite d’une plainte collective concernant des odeurs persistantes issues de ventilations défectueuses. Sur place, l’officier réalise des mesures, décrit précisément l’environnement, annote ses observations et collecte, si besoin, des échantillons sensoriels ou des enregistrements sonores.

Le commissaire de justice peut intervenir en urgence, de jour comme de nuit, selon la nature de la gêne observée. Pour les situations évolutives, la répétition de constats à différentes dates rend la preuve encore plus convaincante. Le rapport détaillé permettra, selon l’article 9 du Code de procédure civile, d’inverser la charge de la preuve devant le juge.

À quel moment faut-il envisager un constat ?

Dès lors que les discussions amiables échouent ou qu’il existe un risque de dégradation rapide de la preuve – disparition d’une infiltration, nettoyage intempestif de graffitis, etc. Si l’auteur des troubles nie en bloc les allégations portées contre lui, il devient urgent d’intervenir avant toute action judiciaire.

Dans le Val-d’Oise, à Argenteuil (95), une SCI a commandé plusieurs constats successifs de nuisances visuelles causées par des dépôts sauvages réguliers devant la porte de ses locaux. Face à la persistance des actes, la présence de rapports réguliers signés par un commissaire de justice a permis d’obtenir gain de cause, tant pour l’enlèvement des déchets que pour la réparation du préjudice subi.

Opter pour l’accompagnement de LSL Commissaires de Justice à Rambouillet pour résoudre un trouble de voisinage

Dans chaque cas où la tranquillité et la bonne entente entre voisins sont mises à mal, il vaut mieux consulter une étude spécialisée et reconnue. LSL Commissaires de Justice à Rambouillet propose des interventions sur l’ensemble de l’Île-de-France, couvrant aussi Paris 14^e, Boulogne-Billancourt, Versailles ou Palaiseau pour répondre rapidement à tous besoins de constat liés aux troubles de voisinage.

L’étendue de leurs compétences va bien au-delà de la simple observation sur place : recouvrement, ventes judiciaires, conseils juridiques personnalisés, leur équipe maîtrise tous les aspects essentiels pour accompagner les propriétaires, locataires et entreprises à chaque étape du processus.

Services proposés et accessibilité de l’étude

LSL Commissaires de Justice, installés au 92 Rue d’Angiviller à Rambouillet (78120), reçoit exclusivement sur rendez-vous, du lundi au vendredi, offrant ainsi un accueil personnalisé et confidentiel. Joindre leur secrétariat est possible durant les plages horaires suivantes :

• Lundi-vendredi : 9 h - 12 h et 14 h - 17 h

Cette organisation garantit une analyse approfondie du dossier très rapidement après la première prise de contact. Pour certains cas nécessitant une extrême réactivité, les équipes sont en mesure d’intervenir sur site immédiatement sur l’ensemble de la région francilienne.

Expertise juridique et transparence dans le traitement des dossiers

Les membres de l’équipe, expérimentés, mettent un point d’honneur à respecter la neutralité de leur mission et la confidentialité des renseignements transmis. Le procès-verbal rendu détaille sans détour chaque élément observé, tout en explicitant les démarches envisageables pour obtenir la cessation définitive du trouble.

Au fil des interventions réalisées sur Paris et alentours, LSL Commissaires de Justice à Rambouillet illustre régulièrement son savoir-faire grâce à la clarté et la rigueur de ses constats, contribuant à apaiser durablement les relations entre voisins et à préserver le droit de propriété.

Questions fréquentes autour du constat de troubles de voisinage