Constat de privation de lumière : un outil essentiel en cas de perte d’ensoleillement

La privation de lumière naturelle, souvent causée par des constructions nouvelles ou une végétation excessive dans le voisinage, peut entraîner des conséquences importantes sur la qualité de vie et la valeur d’un bien immobilier. Le constat de privation de lumière s’impose alors comme une étape clé pour toute personne souhaitant préserver ses droits face à une perte d’ensoleillement ou de luminosité. Ce document, réalisé par un commissaire de justice, prend toute son importance lors de litiges relatifs au trouble anormal de voisinage et facilite les démarches juridiques ou l’obtention d’une indemnisation.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 24 septembre 2025, mis à jour le 30 novembre 2025

Qu'est-ce qu'un constat de privation de lumière ?

Le constat de privation de lumière est un acte authentique dressé par un commissaire de justice (anciennement huissier) qui atteste de la situation réelle d’un lieu affecté par une perte de luminosité. Il constitue un élément probant reconnu devant les juridictions, notamment lors de conflits portant sur les troubles anormaux de voisinage.

L’objectif principal de ce constat consiste à établir la réalité et l’ampleur de la privation de lumière, afin de constituer un dossier solide en vue d’éventuels recours juridiques. Selon la jurisprudence, la lumière est considérée comme essentielle au confort de l’habitat, et sa diminution injustifiée peut ouvrir droit à réparation si elle dépasse la gêne normale que chacun doit tolérer.

Dans quelles situations faire constater une perte d’ensoleillement ?

Les différends liés à la perte d’ensoleillement apparaissent fréquemment lors de l’édification d’une nouvelle construction, de la pose d’une clôture opaque, de travaux sur un bâtiment voisin ou de la plantation d’arbres gênants. Dès lors qu’une modification entraîne une diminution significative de la luminosité ambiante dans un logement ou un local professionnel, il est pertinent d’établir un constat avant/après pour caractériser précisément l’origine et l’impact du dommage.

Par ailleurs, il convient de souligner que l'intervention d’un huissier peut aussi être déterminante dans ces moments grâce à son rôle dans l’établissement de constats. Une ressource détaillée explique comment l'huissier de justice intervient pour prévenir et protéger lors des litiges avant, pendant et après les travaux. Par exemple, dans le 15ᵉ arrondissement de Paris, un copropriétaire a sollicité un constat après avoir constaté une baisse importante de la lumière due à l’extension d’un immeuble voisin, ce qui a déclenché une procédure d’indemnisation pour trouble anormal de voisinage. À Versailles (78), un particulier a demandé un constat lorsque la taille excessive de haies mitoyennes a réduit drastiquement la luminosité de son salon. Dans chaque cas, le constat s’est avéré déterminant pour prouver la perte de luminosité subie et enclencher un recours adapté.

Dispositifs couramment utilisés pour évaluer la privation de lumière

L’intervention du commissaire de justice repose sur différentes méthodes d’analyse. La prise de mesures photométriques à différents moments de la journée permet d’attester objectivement la réduction du flux lumineux. Les clichés photographiques, accompagnés de relevés techniques, facilitent la comparaison entre l’état antérieur et postérieur aux travaux incriminés.

Dans certains dossiers, l’intervention d’un expert indépendant en luminance vient compléter utilement le rapport produit lors du constat. Cela renforce la crédibilité du dossier, surtout lorsque la perte de luminosité provoque des dommages importants. Cette expertise contribue à affiner le montant de l’indemnisation potentielle, selon les préjudices observés.

L’importance du constat avant/après

Le caractère comparatif « avant/après » constitue un gage de rigueur pour établir le lien de causalité entre les modifications du voisinage et l’apparition du dommage. Par exemple, à Boulogne-Billancourt (92), un commerçant confronté à la privation de lumière générée par la création d’une cloison vitrée chez un voisin a pu démontrer, grâce à un double constat, la baisse de fréquentation de son commerce liée à la perte d’ensoleillement. À Saint-Maur-des-Fossés (94), une famille a obtenu réparation après le constat de la réduction de lumière consécutive à l’élévation d’un mur mitoyen, preuve à l’appui.

Cette démarche facilite la défense de ses droits devant les juridictions civiles et simplifie le recours à l’article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité civile extracontractuelle. Elle offre également une base solide pour tenter un règlement amiable avec la partie adverse.

Recours juridiques possibles après un constat de privation de lumière

Dès lors qu’une privation de lumière anormale est constatée, plusieurs voies de recours s’offrent contre l’auteur de la nuisance. En droit français, le principe est clair : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Une perte de luminosité significative, attestée par constat, constitue ainsi un argument recevable lors d’une action en réparation devant le tribunal judiciaire.

L’indemnisation du dommage reste fréquente, soit via un accord transactionnel, soit par voie judiciaire. Dans tous les cas, la rigueur apportée à la preuve produite joue un rôle déterminant. À Montreuil (93), une copropriété ayant engagé une procédure contre l’installation d’un préau scolaire jouxtant ses fenêtres a obtenu gain de cause, principalement grâce à la précision et la clarté du constat établi. À Plaisir (78), un bailleur a réussi à obtenir une indemnisation après avoir fait constater la baisse de luminosité provoquée par la construction d’une véranda voisine.

Indemnisation en cas de trouble anormal de voisinage

L’octroi de dommages-intérêts dépend de la gravité de la privation de lumière, du retentissement sur l’activité professionnelle ou la vie quotidienne, et de la possibilité de rétablir la luminosité initiale. L’expert judiciaire et le juge apprécient ces éléments à partir des pièces recueillies lors du constat, telles que les mesures de luminosité et les photographies comparatives.

Ci-dessous, un tableau présente quelques critères habituellement retenus par les tribunaux lors de l’évaluation des préjudices :

Critère	Incidence sur l’indemnisation
Perturbation de l’habitation principale	Montant élevé accordé
Baisse avérée de la valeur locative	Possibilité de compensation supplémentaire
Atteinte à une activité commerciale	Remboursement des pertes liées à la clientèle
Trouble esthétique accessoire	Généralement pris en compte, mais minoration possible

Vous pouvez faire appel à LSL Commissaires de Justice à Rambouillet ou Paris

Pour défendre efficacement vos intérêts face à une perte d’ensoleillement ou une privation de lumière, le recours à un professionnel qualifié s’avère indispensable. LSL Commissaires de Justice à Rambouillet, Henri-Antoine LE HONSEC, Rémi SIMHON et Bruno ALMOUZNI interviennent dans toute l’Île-de-France, y compris Paris 14ᵉ, pour dresser des constats précis, fiables et opposables en justice.

Installée au 92 Rue d'Angiviller, 78120 Rambouillet, l’étude accompagne aussi bien des clients particuliers qu’institutionnels de Versailles ou Montigny-le-Bretonneux souhaitant obtenir un constat documenté dans le cadre d’un contentieux lié au manque de lumière.

Expertise et services proposés

LSL Commissaires de Justice délivre une gamme complète de prestations adaptées, incluant :

• Constats avant/après perte d’ensoleillement
• Mesures techniques de luminosité
• Accompagnement juridique et conseils personnalisés
• Gestion des procédures relatives à un trouble anormal de voisinage

L’étude propose également la signification d’actes judiciaires, la gestion du recouvrement amiable et contentieux locatif, ainsi que des ventes aux enchères supervisées par leur commissaire-priseur, notamment dans le département des Yvelines (78).

Coordonnées, horaires et prise de rendez-vous

L'étude se tient à votre disposition du lundi au vendredi, sur rendez-vous, avec deux plages horaires principales : de 9h à 12h et de 14h à 17h. Pour joindre l’équipe ou obtenir un devis, il suffit de composer le +33 1 61 08 61 00. Un accueil physique est garanti à Rambouillet, tandis qu’une intervention sur site peut être organisée rapidement pour répondre à une urgence.

Que vous soyez dans les quartiers sud de Paris ou à proximité de Chartres, LSL Commissaires de Justice s’engage à agir avec rigueur, neutralité et discrétion. Leur expérience éprouvée dans la gestion de conflits de voisinage concernant la perte de lumière fait toute la différence lors d’un recours devant les autorités compétentes.

Questions fréquentes autour du constat de privation de lumière