Constat de servitude de passage : sécuriser les droits et prévenir les litiges

La question du constat de servitude de passage occupe une place importante, tant dans la vie des particuliers que des professionnels possédant ou utilisant un terrain enclavé. La réalisation d’un tel constat par un commissaire de justice permet d’objectiver une situation litigieuse ou de sécuriser ses droits de passage pour l’avenir, en se conformant aux exigences juridiques et à la règlementation en vigueur.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 19 septembre 2025, mis à jour le 9 décembre 2025

Qu’est-ce qu’une servitude de passage et pourquoi en dresser un constat ?

Une servitude de passage constitue un droit accordé au propriétaire d’un fonds bénéficiant, appelé « fonds dominant », de traverser un terrain appartenant à autrui, celui-ci étant appelé « fonds servant ». Cette disposition, prévue aux articles 682 et suivants du Code civil, vise à remédier aux situations de terrain enclavé, c’est-à-dire lorsque le fonds dominant ne dispose pas d’accès suffisant à la voie publique.

Dresser un constat de commissaire de justice pour une servitude de passage revêt plusieurs intérêts. L’expertise et l’impartialité de l’huissier permettent de constater la réalité du passage, son usage, l’éventuel non-respect de la servitude ou des dégradations, ainsi que le respect de la règlementation applicable. Un tel procès-verbal peut s’avérer décisif en cas de conflit entre voisins ou lors de la vente d’un bien immobilier.

Les étapes et modalités du constat de commissaire de justice pour un droit de passage

Le recours à un huissier pour un constat de servitude de passage garantit la force probante du rapport établi. Celui-ci décrit précisément l’état du terrain, la situation matérielle des accès, ou encore l’existence de manœuvres empêchant ou entravant le droit de passage, tels que barrières, plantations ou véhicules stationnés.

L’intervention du commissaire de justice peut intervenir à tout moment, sur demande spontanée du propriétaire du fonds dominant, du propriétaire du fonds servant, ou dans le cadre d’une procédure judiciaire. Souvent, une visite contradictoire est organisée, permettant aux parties concernées d’être présentes lors des opérations.

• Vérification des accès existants et analyse de leur conformité avec la règlementation
• Relevé précis des obstacles matériels ou des modifications apportées au chemin de passage
• Photographies datées et localisation exacte des zones litigieuses

Quand solliciter le constat ?

Le constat de commissaire de justice peut être demandé dès l’apparition de difficultés telles que la pose d’une clôture, l’altération du chemin ou le refus d’accès par le propriétaire du fonds servant. Il est également pertinent en amont d’une action judiciaire afin de disposer d’une preuve objective ou lors d’une succession, notamment pour clarifier les obligations pesant sur les héritiers.

Par exemple, à Clamart (92), un propriétaire n’arrivait plus à accéder à sa parcelle à cause de la construction d’un portail verrouillé. Après établissement du constat en présence des deux voisins, il a pu saisir le juge grâce au procès-verbal détaillant le non-respect de la servitude.

Un autre exemple à Palaiseau (91) : suite à l’installation abusive d’une haie bloquant l’accès à la voirie, le commissaire de justice a dressé un constat ayant permis une résolution amiable rapide, évitant une procédure longue et coûteuse.

Contenu typique du rapport de constat pour une servitude de passage

Le procès-verbal comporte généralement une description de la largeur du chemin, la nature du sol, la présence de marquages ou panneaux, l’identification des bénéficiaires et la référence éventuelle à un acte notarié ou de bornage. Le commissaire de justice veille aussi à documenter toute altération récente qui pourrait justifier l’extinction de la servitude selon la règlementation, ou au contraire la nécessité de maintenir ce droit au regard du caractère enclavé du fonds.

À Versailles (78), un propriétaire du fonds bénéficiaire a pu prouver grâce au constat la persistance de son usage depuis dix ans, écartant toute revendication d’extinction de la servitude par le voisin. À Saint-Denis (93), un constat a permis d’attester le passage régulier sur un terrain partagé, protégeant ainsi les droits du bénéficiaire lors d’une transaction immobilière.

Sanctions et résolution des conflits liés au non-respect de la servitude de passage

En matière de conflits de voisinage, il est fréquent que la hauteur ou l'entretien des plantations engendre des tensions susceptibles d'obstruer un droit de passage ou de poser problème lors d'une servitude. Pour mieux comprendre vos obligations à ce sujet et savoir comment agir en cas de difficulté, vous pouvez consulter un dossier explicatif sur les règles concernant la hauteur des plantations et le rôle du constat d'huissier pour les faire respecter. En cas de non-respect de la servitude de passage, le propriétaire lésé peut engager une démarche amiable puis judiciaire, en s’appuyant sur le rapport du commissaire de justice. Ce document fait foi devant les tribunaux quant à la réalité des faits constatés, souvent clé dans l’obtention d’une injonction ou de dommages et intérêts.

Le non-respect de la servitude s’observe sous diverses formes, allant de l’interdiction pure et simple d’accès, à la création d’obstacles matériels ou à l’usage inapproprié du passage. D’après l’article 1240 du Code civil, chaque trouble anormal générant un préjudice légitime peut donner lieu à réparation. Par exemple, à Rambouillet (78), le blocage récurrent du passage a été constaté par un commissaire de justice, aboutissant à la levée judiciaire de l’obstacle.

Moyens d’éviter les conflits et sécurisation des droits

L’établissement d’un constat offre une solution efficace pour éviter l’aggravation du litige. La médiation, accompagnée de cet élément probatoire, facilite la discussion et incite les parties à respecter la règlementation encadrant la servitude de passage. En cas d’accord amiable, ce document participe à la formalisation des engagements pris par chacun.

À Montreuil (93), un constat régulier du passage a permis au propriétaire du fonds servant de faire constater un usage abusif (passages motorisés interdits) et de rétablir la paix du voisinage sans recourir à une procédure contentieuse. À Chartres (28), la documentation précise d’un accès détourné a favorisé une solution négociée entre les riverains.

Tableau comparatif des issues possibles en cas de conflit

Faire appel à LSL Commissaires de Justice à Rambouillet pour votre constat de servitude

Pour concrétiser cette démarche, l’intervention d’un cabinet compétent et expérimenté représente une vraie garantie. LSL Commissaires de Justice à Rambouillet, Henri-Antoine LE HONSEC, Rémi SIMHON, Bruno ALMOUZNI compétence Ile-de-France, intervient aussi bien à Rambouillet (78) que dans Paris intra-muros ou toute l’Île-de-France.

Située au 92 Rue d'Angiviller, 78120 Rambouillet, l’étude accompagne tous types de dossiers, des problématiques classiques de servitude de passage jusqu’aux constats spécifiques requis par ordonnance de tribunal, notamment pour constater la violation d’une servitude ou anticiper l’extinction de celle-ci suite à des changements constatés sur le terrain.

Expertise et couverture géographique de LSL Commissaires de Justice

LSL Commissaires de Justice intervient sur l’ensemble de l’Île-de-France, notamment dans les Yvelines, le Val-d’Oise, l’Essonne et Paris 14e. Ses commissaires de justice s’appuient sur une longue expérience des affaires de droits de passage, forte d’une solide connaissance de la règlementation locale et d’une organisation rigoureuse.

À Fontenay-aux-Roses (92), un constat a été dressé en urgence pour un constructeur dont l’accès au chantier avait été barré, accélérant la résolution du problème via la présentation du procès-verbal devant le juge des référés. Ces interventions rapides s’accompagnent de conseils adaptés selon chaque situation particulière.

Accompagnement personnalisé, horaires et services proposés

Disponible du lundi au vendredi, de 9h à 12h et de 14h à 17h, LSL Commissaires de Justice assure la réception des particuliers sur rendez-vous pour tout besoin relatif à la signification des actes judiciaires, contentieux locatifs, recouvrement ou questions liées à des constats de servitudes. Leur accueil téléphonique au +33161086100 permet une prise de contact rapide, tandis que leur site internet détaille toutes les démarches envisageables.

Le cabinet propose également :

• Des procédures de recouvrement amiable ou judiciaire, quand le non-respect de la servitude génère des préjudices économiques
• Des ventes aux enchères judiciaires ou volontaires dans le cas de liquidation liée à la division parcellaire

Questions fréquentes sur le constat de servitude de passage et leurs réponses