Constat de non-achèvement d’un bien immobilier : garantir la preuve et ses conséquences juridiques

L’achat ou la construction d’un bien immobilier implique de nombreuses obligations légales. Lorsque le chantier n’est pas terminé dans les délais convenus, ou que la livraison présente des défauts majeurs, il devient indispensable d’établir un constat précis de non-achèvement. Ce document, dressé par un commissaire de justice (ex-huissier), offre au propriétaire une preuve formelle du stade d’avancement, des éventuels travaux non-conformes et de l’absence d’attestation de conformité. Le recours à cette procédure s’impose souvent avant toute action judiciaire ou démarche amiable pour activer les garanties prévues dans le contrat de vente immobilière.

Par Maître Bruno Almouzni, publié le 5 octobre 2025, mis à jour le 8 décembre 2025

Qu’est-ce qu’un constat de non-achèvement de bien immobilier ?

Le constat de non-achèvement concerne généralement un logement ou un local acheté en état futur d’achèvement (VEFA) ou sous garantie de parfait achèvement. La mission du commissaire de justice consiste à consigner objectivement l’état réel du chantier à une date précise. Il doit notamment vérifier si la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas été établie ou si des éléments essentiels restent inachevés.

Cette démarche vise à fournir une preuve irréfutable face aux parties concernées – promoteur, entrepreneur, maître d’œuvre – dès que des divergences apparaissent entre l’état déclaré par le constructeur et la situation sur site. Par exemple, à Versailles, une copropriété a fait constater par acte authentique que plusieurs appartements n’étaient ni raccordés à l’eau ni dotés d’électricité, alors que la réception était annoncée comme complète. Seul un procès-verbal daté permet alors de faire foi.

Quand faut-il recourir à un tel constat ?

La réalisation d’un constat de non-achèvement intervient principalement dans deux situations : soit le chantier connaît un arrêt prolongé sans justification, soit la réception comporte d’importantes malfaçons ou oublis. Les bénéficiaires peuvent être des particuliers ayant investi dans un appartement neuf à Saint-Quentin-en-Yvelines, ou encore des copropriétés gérant la livraison d’un immeuble à Puteaux.

À Clamart, un groupe d’acquéreurs a récemment sollicité un commissaire de justice pour constater l’ampleur des retards et appuyer leur demande de remboursement du dépôt de garantie. Dans un autre cas à Montreuil, une société a obtenu, grâce au constat, la suspension des paiements restants jusqu’à régularisation des non-conformités. Il est également recommandé de bien s’informer sur le déroulement et les enjeux d’une étape clé, à savoir la réception des travaux ; à ce titre, le constat de réception de chantier joue un rôle central dans tout projet de construction ou de rénovation.

Quels sont les effets juridiques du constat ?

Ce document revêt une valeur probante essentielle devant les tribunaux. Selon l’article 1 du décret n° 2019-771, le procès-verbal dressé par un commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve contraire. Il peut déclencher la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement et servir de fondement à toute action judiciaire : consignation du prix restant dû, voire résolution du contrat si la situation perdure.

La remise du constat ouvre également la possibilité, pour le maître d’ouvrage, de saisir le juge afin d'obtenir l'exécution forcée ou le versement de dommages-intérêts. Toute non-conformité constatée pourra aussi justifier une déclaration auprès des assureurs pour mobiliser, si nécessaire, les garanties décennales ou obtenir réparation.

Comment se déroule l’intervention du commissaire de justice ?

La mission débute toujours par une demande formalisée d’un particulier ou d’une entreprise. Le professionnel se rend ensuite sur place pour effectuer un relevé détaillé de chaque élément non conforme, inachevé ou absent. Il procède à des photographies, prend des mesures précises et rédige des observations circonstanciées qui constituent le cœur du procès-verbal.

L’intervention peut être organisée en urgence, notamment lorsqu’un danger est identifié ou que la mauvaise foi du constructeur menace d’effacer des preuves. À Rambouillet, par exemple, une association de propriétaires a fait appel à LSL Commissaires de Justice pour établir la réalité d’un non-respect du cahier des charges sur plusieurs lots d’un programme neuf, permettant ainsi de préserver leurs droits.

Quelle est la portée du constat sur la suite du projet ?

Au-delà de sa force probante, le constat constitue un levier de négociation puissant. Les promoteurs sont incités à proposer une solution amiable, sous peine de voir engagées des démarches contentieuses assorties de sanctions pécuniaires. Cet outil limite les conflits interminables et accélère la reprise effective des travaux.

Le propriétaire dispose ainsi d’un justificatif solide pour interrompre les paiements, souscrire à une garantie de livraison ou saisir rapidement les autorités compétentes. Cela s’avère essentiel, notamment à Courbevoie où un investisseur a pu éviter des pertes financières importantes grâce à l’obtention rapide d’un constat de non-achèvement.

Liste des mentions essentielles devant figurer dans un constat

• Date et heure exactes de la visite
• Description exhaustive des travaux restants ou des points de non-conformité
• Photographies annexées
• Éventuelles interventions antérieures et garanties déjà activées
• Signature du commissaire de justice

L’inclusion de ces éléments garantit la recevabilité juridique du document, tant pour initier des recours que pour obtenir la reconnaissance officielle d’un état de non-achèvement.

Opter pour une solution spécialisée comme LSL Commissaires de Justice à Rambouillet ou Paris

Faire appel à des professionnels du droit implantés localement apporte une sécurité supplémentaire dans la gestion des litiges immobiliers. Leur expérience favorise un traitement rapide et objectif des situations sensibles. À Rambouillet (92 rue d’Angiviller, 78120), l’équipe LSL Commissaires de Justice intervient régulièrement pour dresser des constats dans tout le département et l’Ile-de-France.

Sur le terrain, cette approche personnalisée facilite la protection des intérêts de chacun. Par exemple, à Évry-Courcouronnes, après la construction de logements collectifs, l’intervention de LSL a permis de constater l’absence d’attestation de conformité et d’accélérer une résolution amiable avec le promoteur. À Cergy, un syndicat de copropriétaires a obtenu gain de cause grâce à la qualité des preuves recueillies lors d’un constat de non-achèvement.

Contact et horaires de votre commissaire de justice

LSL Commissaires de Justice reçoit sur rendez-vous du lundi au vendredi, de 9h à 12h puis de 14h à 17h. Le standard téléphonique (+33161086100) permet de programmer rapidement une visite sur site et d’exposer sa situation à un interlocuteur compétent et à l’écoute.

Grâce à une parfaite maîtrise des procédures, l’étude propose :

• Signification d’actes judiciaires et extrajudiciaires
• Constats relatifs à tous types de biens immobiliers
• Conseil juridique pour entamer les recours adaptés

Que vous soyez situé à Rambouillet, Versailles ou Paris 14ème, la compétence territoriale de LSL couvre l’ensemble de l’Ile-de-France, permettant une intervention rapide selon la nature et l’urgence des faits rapportés.

Expertise reconnue dans le suivi des dossiers immobiliers

Parmi les prestations phares figurent également les constats sur ordonnance, indispensables lors de litiges complexes nécessitant une expertise contradictoire. À Nogent-sur-Marne, une opération récente a permis à un collectif d’accédants de faire valoir ses droits suite à l’interruption soudaine des travaux et à l’absence de déclaration d’achèvement.

Les avis positifs affichés témoignent d’un engagement constant envers la clarté, la rapidité et l’équité. L’accompagnement proposé cible chaque étape cruciale, de la première constatation jusqu’à la saisie éventuelle d’un tribunal compétent, assurant ainsi la meilleure défense des intérêts des clients.

Questions fréquentes sur le constat de non-achèvement de bien immobilier