Comment récupérer les loyers impayés après une expulsion ou comment obtenir le départ d’un locataire défaillant et recouvrer les loyers impayés ?
Les loyers impayés représentent un casse-tête pour de nombreux propriétaires. Après une expulsion, il peut s’avérer difficile d’obtenir la régularisation des paiements dus. Cet article aborde les différentes solutions à mettre en œuvre pour récupérer les sommes impayées par l’ancien locataire ou bien pour obtenir le recouvrement des loyers impayés d’un locataire défaillant.
Mise en demeure (avant expulsion)
La première étape consiste à adresser au locataire défaillant une mise en demeure d’avoir à payer le montant de ces frais de réparations au travers d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit détailler les créances exigibles, ainsi que le montant total des sommes dues.
Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire
Si le locataire ne régularise pas sa situation suite à la mise en demeure, le bailleur peut alors mandater un huissier/commissaire de justice pour lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. Ce document précise également la somme totale due et indique un délai de six semaines pour exécuter le paiement (ou deux mois suivants la date de conclusion du contrat de bail).
Saisies conservatoires et expulsion
Sans réponse favorable du locataire, et avant même la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le commissaire de justice est à même de procéder à une saisie conservatoire de créance ou une saisie conservatoire portant sur les meubles appartenant au locataire, en vertu d’un contrat de bail et de loyers impayés. D’autre part, il peut également engager une procédure de résiliation de bail afin d’obtenir une décision d’expulsion, auprès du Tribunal compétent si la clause résolutoire a bien été stipulée dans le contrat de bail. Lors de la rédaction de l’assignation, le commissaire de justice demandera au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire ou du Tribunal de proximité compétent de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion ainsi que la condamnation au paiement.
Recouvrement de la créance
Une fois que le titre exécutoire a été obtenu, il convient de mettre en œuvre les mesures d’exécution nécessaires pour recouvrer les sommes dues. Il s’agit notamment des procédures d’exécution suivantes :
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La saisie des rémunérations ou des indemnités ou pensions de l’ancien locataire ou du locataire débiteur ;
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La saisie sur compte bancaire (saisie attribution) ;
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La saisie de véhicules ou autres biens meubles corporels appartenant au débiteur ;
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L’inscription d’une hypothèque judiciaire sur un immeuble lui appartenant éventuellement ;
Ces démarches sont réalisées par l’intermédiaire d’un commissaire de justice chargé de faire valoir les droits du créancier. Il est vital pour le bon déroulement du recouvrement que le propriétaire dispose de toutes les informations essentielles à propos de l’ancien locataire (employeur, domiciliation bancaire, situation familiale, etc.). Ces renseignements permettent à l’huissier d’être plus efficace dans ses recherches et donc de maximiser les chances de succès. Le Commissaire de justice peut toutefois diligenter des enquêtes afin d’obtenir des éléments de solvabilité à conditions toutefois de disposer au minimum des date et lieu de naissance du débiteur.
N. B. : Il est important de noter que la saisie des rémunérations n’est possible que si le débiteur est salarié d’une entreprise ou d’un organisme situé en France, tandis que la retenue sur pension peut s’appliquer aux pensions perçues auprès des caisses françaises uniquement.
L’aide juridictionnelle
Dans le cas où le propriétaire ne dispose pas de ressources suffisantes pour couvrir les frais de justice inhérents au recouvrement des loyers impayés, il peut faire une demande d’aide juridictionnelle qui prendra en charge tout ou partie de ces dépenses. Cette aide est soumise à conditions de ressources et doit être sollicitée lors de la demande de procédure devant le tribunal compétent.
Aide aux victimes de loyers impayés
Il existe également un dispositif visant spécifiquement à soutenir les bailleurs confrontés aux impayés de loyer : la garantie Visale. Celle-ci fonctionne comme une caution solidaire pour les locataires éligibles et vise à protéger les propriétaires contre les risques liés au non-paiement des loyers. Pour en bénéficier, il convient de se rapprocher d’Action logement, l’organisme chargé de gérer cette garantie.
Mesures préventives
Afin d’éviter de se retrouver dans une situation d’impayés et d’expulsion, plusieurs mesures préventives peuvent être mises en place :
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Demander un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer hors charges ;
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Vérifier la solvabilité des candidats locataires (revenus, stabilité professionnelle) ;
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Exiger la production de documents justificatifs (avis d’imposition, bulletins de salaire, etc.) ;
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Souscrire à une assurance loyers impayés qui prendra en charge les arriérés de loyer, ainsi que les frais de contentieux, d’expulsion et de remise en état du logement après départ du locataire défaillant.
En conclusion, face à une situation de loyers impayés avant ou après expulsion, il est primordial pour le propriétaire d’agir rapidement et efficacement afin de tenter d’obtenir le recouvrement forcé des sommes dues par son locataire ou débiteur. Il doit, au préalable, disposer d’un titre exécutoire puis procéder aux différentes démarches nécessaires en ayant recours aux services d’un commissaire de justice.
