L’état des lieux : le rôle du commissaire de justice et les garanties découlant de son intervention
L’état des lieux est un acte important de gestion locative, dont les manques peuvent être lourds de conséquences. Voici ce que le bailleur doit savoir pour louer en toute sérénité.
L’état des lieux reste un document important du contrat de location et est une obligation dans le cadre d’un bail portant sur un local d’habitation, à usage professionnel ou commercial. Il protège le bailleur et le locataire de sorte que, au moment de la signature d’un bail, il est fortement conseillé d’établir un état descriptif détaillé des lieux, ainsi qu’en fin de contrat.
Il peut prendre la forme d’un constat dressé par un commissaire de justice qui décrit avec précisions l’état d’un local donné en location, qu’il s’agisse d’un état des lieux d’entrée (à l’entrée du locataire) ou de sortie (à l’occasion du départ du locataire).
L’état des lieux d’entrée
Il doit être établi contradictoirement en présence du bailleur ou de son représentant et du locataire ; il doit être effectué au moment de la remise des clés et avant l’installation du locataire dans les lieux. Il doit être précis et détaillé dans l’intérêt des deux parties.
Il s’agit d’un document écrit, daté et signé par le propriétaire et le locataire dont un exemplaire est remis à chaque partie.
En matière d’habitation, le propriétaire doit délivrer un logement décent ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire, conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil, de l’article 6 de la Loi du 06/07/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs entre bailleurs et locataires et du Décret du 30/01/2002 relatif aux caractéristiques du logement décent devant notamment répondre à 5 critères, à savoir : une surface minimale, l’absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements.
De sorte que le locataire, alors même qu’il connaissait les désordres affectant le logement lors de son entrée dans les lieux, pourra demander, au besoin par voie judiciaire, l’exécution de travaux de mise en conformité par son bailleur à condition de rapporter les éléments de preuve suffisants (en produisant un constat dressé par un commissaire de justice et une mise en demeure d’avoir à effectuer les travaux de remise en état des lieux ou de remise en conformité, restée sans effet).
Exemples illustratifs
En décembre 2022 a été dressé par un commissaire de l’étude, à la demande de Madame Fabienne H… locataire en titre d’un logement situé sur la commune de Montigny-le-Bretonneux (Yvelines), un procès-verbal de constat laissant apparaître de nombreux désordres dont l’absence de système de ventilation, une importante humidité des murs dans la salle de bain et les chambres (les murs étant salpêtrés ou recouverts de moisissures noirâtres jusqu’à 1,20 m de hauteur), l’infiltration de l’eau à l’intérieur du logement par des fenêtres composées d’un châssis en bois pourri par l’humidité avec une forte condensation sur les vitres.
Un autre exemple de constat qui nous a été demandé par Monsieur Bertrand V... mi-janvier 2023, lequel a exposé ne plus supporter (et encore moins ses trois enfants) devoir « grimper les marches » pour accéder à son appartement situé au septième étage d’un bâtiment sis à Poissy (Yvelines) dont il est locataire, alors que l’ascenseur est hors service depuis de très nombreux mois… là encore, on peut noter l’absence de logement décent au sens des textes ci-dessus évoqués.
Ainsi, en cas d’inexécution des travaux par le bailleur dans les délais impartis par le Tribunal, le locataire pourra solliciter la réduction du montant du loyer ou la suspension du paiement de ce loyer à la seule condition de prouver cette inexécution.
L’état des lieux de sortie
Il a pour but de dresser l’inventaire des dégradations éventuelles qu’a pu subir le bien immobilier ; la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier si le locataire a satisfait aux obligations lui incombant conformément aux dispositions de l’article 1730 du Code civil qui stipule « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
Pour le cas où les lieux sont restitués en bon état le propriétaire doit restituer au locataire le montant du dépôt de garantie.
Si des dégradations sont constatées, le cout des réparations ou de l’entretien sera imputé sur le dépôt de garantie et en cas d’insuffisance de ce dernier le solde des frais de réparations locatives sera réclamé au locataire sortant.
L’état des lieux de sortie doit être dressé une fois le local vide et après départ du locataire.
Il est également fréquent, notamment en matière commerciale et pour des locaux industriels, d’effectuer un pré-état des lieux à la demande de l’une ou l’autre des parties, pour commencer à déterminer les travaux de réparations incombant au locataire, celui-ci bénéficiant d’un délai pour effectuer lui-même les travaux de remise en état.
À défaut d’état des lieux amiable entre propriétaire et locataire lors de la remise des clés, l’une ou l’autre des parties pourra solliciter l’intervention d’un commissaire de Justice qui dressera un procès-verbal de constat d’état des lieux.
L’intervention de ce professionnel est source de nombreuses garanties, ainsi :
– en cas de situation conflictuelle, le constat sera dressé de façon impartiale et ne pourra être remis en cause ; en cas de litige, cet acte est un élément de preuve essentiel.
L’intervention du commissaire de justice aura également pour but d’apaiser les tensions éventuelles et d’éviter les désaccords fréquents au moment de la restitution du dépôt de garantie.
– en cas d’absence de l’une des parties (par empêchement ou par mauvaise foi) le commissaire de justice pourra mener à bien sa mission et dresser son procès-verbal qui sera opposable à chacun.
– il apportera une solution pour une remise des clés en bonne et due forme, même en cas de conflit ou d’absence d’une des parties.
Le commissaire de justice, acteur clé pour un état des lieux irréprochable
Faire dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice c’est la garantie de disposer d’un document incontestable, c’est-à-dire un descriptif détaillé des lieux loués avec clichés photographiques à l’appui, permettant au bailleur de prouver les dégradations éventuelles ou au locataire la restitution des lieux en bon état.
C’est également rendre incontestable la remise des clés qui opère transfert de responsabilité sur le local loué et qui arrête le cours des loyers, obligeant le bailleur à établir le décompte définitif tenant compte du dépôt de garantie.
Les services proposés par notre étude de commissaire de justice
Notre Étude située à Rambouillet (Yvelines) réalise tous vos constats d’état des lieux, d’entrée ou de sortie, pour vous soyez locataire ou propriétaire d’un immeuble objet d’un contrat de bail d’habitation, commercial ou encore professionnel ou mixte.
Vous pouvez contacter notre étude pour nous exposer votre demande en la matière. Nous pouvons vous assister dans ce cadre, en dehors ou à l’occasion d’un conflit, sur toute la région parisienne pour les états des lieux courants, et sur toute la France pour les états des lieux concernant des locaux d’une superficie importante (entrepôt logistique, local d’activités).
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