Le constat d’affichage de déclaration de travaux : sécuriser votre projet immobilier

La réalisation d’un projet immobilier implique fréquemment une étape réglementaire incontournable : l’affichage sur le terrain de la déclaration préalable de travaux ou du permis de construire. Cette formalité, conçue pour informer les tiers, revêt une importance majeure pour la sécurité juridique de l’opération. L’intervention d’un commissaire de justice, autrefois appelé huissier de justice, confère à l’affichage une valeur juridique incontestable et prévient les litiges pouvant survenir lors du démarrage du chantier. Examinons ensemble le rôle du constat d'affichage et les garanties qu’il procure aux porteurs de projet.

Publié le 15 août 2025, mis à jour le 18 octobre 2025

Pourquoi réaliser un constat d'affichage en cas de déclaration de travaux ?

Le panneau d’affichage est obligatoire dès lors qu’une autorisation d’urbanisme est délivrée : permis de construire, d’aménager, ou déclaration préalable de travaux. L’affichage doit être effectué dès la notification de la décision, visible et lisible par tous pendant toute la durée du recours des tiers (deux mois à compter du début de l’affichage). En cas de contestation, la charge de la preuve repose sur le bénéficiaire.

Faire établir un constat d’affichage par un commissaire de justice garantit une preuve juridique solide quant à l’effectivité et à la conformité de l’affichage. Ce document est souvent déterminant en cas de recours contentieux devant les juridictions. Par exemple, à Paris 14e, un particulier ayant obtenu un permis de construire pour surélever son immeuble a sollicité un constat le premier, le trentième et le soixantième jour. Cette démarche a dissuadé un voisin d’intenter une contestation infondée. À Courbevoie (92), un professionnel a sécurisé son chantier grâce à trois constats, évitant ainsi tout litige ultérieur.

Quelles sont les obligations légales concernant l'affichage sur le terrain ?

L’article R. 424-15 du Code de l’urbanisme (voir sur Légifrance) impose que le panneau d’affichage soit visible depuis la voie publique et comporte des mentions obligatoires : nom du bénéficiaire, nature des travaux, numéro et date de délivrance de l’autorisation, superficie du terrain, et possibilité de consulter le dossier en mairie.

L’absence ou la mauvaise visibilité de l’affichage peut avoir de lourdes conséquences : suspension du délai de recours des tiers, annulation des travaux, voire démolition. Par exemple, à Meudon (92), un promoteur a vu ses travaux suspendus car l’affichage était caché au fond du jardin. Un autre cas à Vincennes (94) a entraîné la remise en état du bien pour défaut de visibilité du panneau. Il faut également prendre en compte que le recours à un constat réalisé par un huissier génère un coût variable selon la complexité et la prestation recherchée, ce qui amène beaucoup de particuliers et de professionnels à s'informer sur le coût d’un constat d’huissier et ses modalités d’application avant de se lancer dans la procédure.

• Panneau visible sur toute la largeur du terrain
• Affichage en continu pendant 2 mois au minimum
• Mentions strictement conformes à la décision d’urbanisme
• Installation immédiate dès la délivrance de l’autorisation

Comment se déroule la procédure du constat d'affichage ?

Le commissaire de justice se rend sur place pour vérifier la présence, visibilité et conformité du panneau d’affichage. Il réalise des photographies sous divers angles, décrit formellement le panneau et son environnement. Plusieurs passages sont recommandés (au début, à mi-parcours et à la fin des deux mois) afin d’apporter une preuve juridique complète du respect de la procédure c'est à dire prouver la régularité et la continuité de l'affichage durant la période de deux mois de recours de tiers).

Par exemple, à Saint-Germain-en-Laye (78), un entrepreneur a organisé trois constats : à la pose du panneau, au trentième et au soixantième jour avant le début du chantier. À Argenteuil (95), un propriétaire a également opté pour cette triple vérification, ce qui lui a permis de répondre efficacement à une demande de la mairie sur la régularité de l’affichage.

Date du constat	Description du panneau	Visibilité sur la voie publique
Jour 1	Mentions complètes, présence au portail	Oui, totalement lisible
Jour 30	Panneau entretenu, aucune modification	Oui, aucune gêne
Jour 60	Aucune dégradation notée, mentions intactes	Oui, visibilité optimale

Quels sont les avantages du constat établi par un commissaire de justice ?

Valeur juridique et sécurisation contre les litiges

Le constat d’affichage dressé par un commissaire de justice fait foi jusqu’à preuve contraire, conformément à l’article 1 de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 (voir sur Légifrance). Il offre au bénéficiaire une valeur juridique incontestable lors de contrôles administratifs ou de recours des tiers. À Créteil (94), une société de rénovation a obtenu la mainlevée rapide d’une opposition administrative grâce à trois constats successifs, attestant la régularité de l’affichage.

À Montreuil (93), un propriétaire ayant anticipé un litige de voisinage a pu démontrer la conformité de son affichage à l’aide des procès-verbaux dressés à intervalles réguliers, évitant ainsi toute remise en cause du permis de construire.

Dissuasion et transparence vis-à-vis des voisins

Un affichage surveillé par des procès-verbaux officiels instaure la transparence auprès des riverains et limite tensions ou suspicions. Le constat d'affichage joue aussi un rôle dissuasif : savoir qu’un officier ministériel a authentifié la procédure décourage les recours infondés. À Paris 14e, plusieurs propriétaires ayant recouru à ce service ont constaté l’absence totale de contestations après notification des procès-verbaux aux voisins.

Vous pouvez faire appel à LSL Commissaires de justice à Paris pour sécuriser vos affichages

Expertise en constats d’affichage et urbanisme

LSL Commissaires de justice à Paris, situé au 30 rue Delambre, accompagne particuliers et professionnels dans chaque étape nécessitant une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Spécialisés dans les constats d’affichage, ils interviennent rapidement à Paris et dans tous les départements limitrophes, tels que les Yvelines ou le Val-de-Marne.

Leur intervention comprend le contrôle de la visibilité de votre affiche, la vérification des mentions exigées et la constitution d’un dossier probant, comportant textes officiels et photographies datées, en stricte conformité avec le Code de l’urbanisme.

Services, rendez-vous et contact

L’étude propose un service sur rendez-vous du lundi au vendredi pour tout constat relatif à une autorisation d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, état d’avancement de chantiers, affichages divers… Vous pouvez contacter LSL Commissaires de justice au +33 1 61 08 61 00 afin de programmer une intervention qui protègera votre projet contre tout recours abusif.

LSL Commissaires de justice assure également des prestations de conseils juridiques, de recouvrement amiable ou judiciaire, ainsi que des constats adaptés aux spécificités locales (chantier, nuisances, état des lieux…). Leur diversité d’actions permet de répondre à tous les enjeux rencontrés par les porteurs de projets immobiliers en région parisienne.

• Signification d’actes judiciaires et extrajudiciaires
• Constats sur ordonnance, sur internet, smartphones
• Recouvrement contentieux locatif et ventes aux enchères judiciaires

Questions fréquentes sur le constat d'affichage de déclaration de travaux