Constat de malfaçons : rôle du commissaire de justice pour la protection des particuliers et professionnels

Le constat de malfaçons occupe une place centrale lors de litiges en matière de travaux immobiliers. Qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise, le recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) permet d’établir une preuve objective lors de la réception de travaux, en cas de désordres, défauts de conformité, anomalies ou encore retard dans l'éxécution des travaux. Grâce à cet acte, il est possible de préserver ses droits et de faire valoir les garanties prévues par la loi. Ce dispositif concerne aussi bien l'abandon de chantier que tout type de malfaçons rencontrées au cours d’un projet immobilier.

Publié le 7 septembre 2025, mis à jour le 1 novembre 2025

Pourquoi recourir à un constat de malfaçons ?

L’intervention du commissaire de justice sécurise la position tant des maîtres d’ouvrage que des entreprises du bâtiment. En documentant officiellement les anomalies observées, ce constat facilite la résolution amiable ou judiciaire du conflit, notamment en vue d’obtenir la réparation des désordres ou l’indemnisation prévue par les garanties légales.

Par exemple, dans le 16^e arrondissement de Paris, un copropriétaire a sollicité un constat pour signaler des infiltrations d’eau apparues après la rénovation d’une toiture. Dans les Yvelines, un client basé à Versailles a pu obtenir la prise en charge rapide de malfaçons structurelles sur un pavillon grâce à un procès-verbal établi par le commissaire de justice. À Boulogne-Billancourt (92), suite à un abandon de chantier lors de la réfection d’une salle de bains, le maître d’ouvrage a pu obtenir gain de cause grâce à une intervention rapide pour établir un constat officiel. Ces exemples illustrent combien le recours au commissaire de justice peut être déterminant pour préserver efficacement ses droits.

Déroulement et portée du constat de malfaçons

En quoi consiste le constat établi par le commissaire de justice ?

Le constat réalisé par un commissaire de justice prend la forme d’un procès-verbal qui confère une valeur probante aux éléments observés : fissures, infiltrations, non-respect des plans, matériaux non conformes, malfaçons structurelles ou esthétiques. Ce document constitue une base indispensable lors de négociations avec l’entreprise responsable ou devant les juridictions compétentes.

L’article 1 de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 consacre la force probante du constat dressé par un commissaire de justice. Ce dernier peut intervenir tant sur convocation des parties qu’à la demande d’un seul maître d’ouvrage, renforçant ainsi la neutralité et l’impartialité de sa mission. Au-delà des problématiques immobilières, le champ d’intervention du commissaire de justice inclut également la rédaction de constats de destruction de stocks qui garantissent l'établissement d'une preuve officielle lors de la destruction de marchandises ou de matériaux.

Quelles étapes suivre avant et après ce constat ?

Avant la mission, il convient d’identifier précisément les désordres : prendre des photos, rassembler devis et correspondances. Le commissaire de justice se déplace ensuite sur place, constate objectivement les anomalies et décrit chaque élément litigieux dans un procès-verbal détaillé. La présence d’un expert bâtiment n’est pas obligatoire mais peut s’avérer complémentaire en cas de contentieux technique complexe; le commissaire de justice est en effet constatant mais non expert.

Après réception du constat, plusieurs scénarios sont envisageables : solliciter une expertise judiciaire, activer la garantie décennale (article 1792 du Code civil), mettre en demeure l’entreprise, ou saisir le tribunal compétent. Le constat devient alors un levier essentiel pour protéger ses intérêts et enclencher les démarches nécessaires.

Garanties, sanctions et suites possibles après un constat de malfaçons

Quels types de garanties peuvent être mobilisés ?

Diverses garanties légales protègent le maître d’ouvrage : la garantie de parfait achèvement (un an après la réception des travaux), la garantie biennale couvrant certains équipements, et enfin la garantie décennale pour les dommages compromettant la solidité ou l’usage du bien.

À Créteil (94), un propriétaire victime de défaut de conformité sur son installation électrique a pu mobiliser la garantie décennale grâce au constat réalisé, permettant d’accélérer la prise en charge des réparations sans engager immédiatement une procédure longue et coûteuse. De même, à Argenteuil (95), un particulier confronté à des dalles mal posées sur sa terrasse a fait constater les désordres, facilitant la résolution amiable du différend.

Sanctions encourues et solutions à envisager

L’établissement d’un constat de malfaçons ne se limite pas à constater les faits : il sert souvent de préalable à une action judiciaire pour obtenir la condamnation à réparer ou indemniser les préjudices subis. Selon l’ampleur des désordres, le juge peut ordonner la démolition/reconstruction du lot défectueux ou accorder des dommages-intérêts significatifs.

Par exemple, dans le Val-d’Oise, une PME ayant subi un abandon de chantier à Cergy (95) a bénéficié d’un constat circonstancié, facilitant le recouvrement des sommes avancées et la clôture du marché dans de bonnes conditions. Il est donc essentiel de cadrer ces démarches juridiquement dès l’apparition des premiers signes d’anomalie.

Opter pour une solution spécialisée avec LSL Commissaires de Justice à Rambouillet et Paris

Expertise et domaines d’intervention

LSL Commissaires de Justice à Rambouillet (92 Rue d'Angiviller, 78120 Rambouillet) s’appuie sur une expérience reconnue en constats de malfaçons, retards de travaux, défauts de conformité et toute situation relevant de contentieux liés à la construction. La compétence de l’étude s’étend à l’ensemble de l’Île-de-France.

Les interventions couvrent :

• Constats lors de la réception de travaux
• Désordres chez les particuliers ou professionnels
• Signalement d’anomalies dans un appartement ou maison neuve
• Abandon de chantier et retards répétés
• Saisies conservatoires en cas de contentieux

Services proposés, horaires, et modalités de contact

Disponibles du lundi au vendredi sur rendez-vous, LSL Commissaires de Justice propose un accompagnement complet selon les besoins : conseil juridique, constats sur site ou à distance via internet ou smartphone, gestion de dossiers de recouvrement amiable ou judiciaire.

Pour toute urgence ou simple demande d’informations, l’équipe accueille particuliers et entreprises dans ses locaux à Rambouillet. On peut joindre l’étude au +33 1 61 08 61 00 durant les heures d’ouverture suivantes :

• Lundi à vendredi : 9h-12h et 14h-17h

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